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房企业绩差距持续扩大 市场恢复仍需时日
2023-07-07 17:42:29来源: 《财经》新媒体

《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑


【资料图】

近日,中指研究院、克而瑞、亿翰智库等机构公布的数据显示,今年上半年房企销售额“排位战”的竞争十分激烈,保利发展、万科、中海销售额领跑,碧桂园以及融创、金地分别掉出前三以及前十。不仅房企排位持续洗牌,千亿、百亿房企阵营继续缩水,千亿企业仅7家,百亿企业减少至78家。

与此同时,房企拿地分化加剧,越秀、长隆、伟星等拿地额较去年同期增长显著,滨江、中粮大悦城、大华等房企则缩减了拿地预算,而出险房企更是罕有拿地。此外,一线和三四线城市土地成交规模环比上升,二线城市土地成交表现相对欠佳。

在业内人士看来,当前购房者置业情绪没有明显提升,下半年房地产市场恢复仍有波折。当前环境下,高预期、高成本的拿地对房企未来经营、项目去化仍存一定风险。对于不少长期未拿地的出险房企,目前主要在进行债务重组,以及维稳股价、保壳自救,但重组之路仍然很长、保壳也不易,未来仍需找到支撑其经营以及保市值的路径。

行业格局生变 市场恢复仍需时日

从众多机构公布的前6个月房企销售业绩(全口径)榜单来看,保利发展、万科、中海均位居前三位,销售额好于或持平上年,其中前两者均超2000千亿元,并改变了持续一年半的“碧万保”三强格局。另外,融创、金地掉出销售额TOP10,建发、滨江补位,荣盛发展、北辰实业等掉出TOP100,广州城投、成都天投等跃升进入百强。

具体来看,销售额千亿以上阵营房企仅7家,除上述新三强外,还有华润置地、碧桂园、招商蛇口、绿城中国,较去年年同期减少2家,而较2021年同期则减少12家。百亿房企阵营缩编更为严重,今年今年上半年共有78家,较去年同期减少7家,而较2021年同期减少54家。

从销售额变化来看,掉队TOP10和千亿阵营的融创销售额直接腰斩至520亿元,从TOP100和百亿阵营消失的荣盛发展销售额从去年同期309亿元直降至72亿元,另外奥园、祥生、石榴、东原、大家等房企销售额缩水数成未达到百亿销售额。此外,金科、富力等房企销售额缩水一半以上。

此外,中指研究院企业研究总监刘水指出,当前购房者置业情绪仍没有明显提升,下半年房地产市场恢复仍有波折,预计全年销售在去年低基数下或实现小幅增长。未来,各类型房企销售业绩将明显分化,央国企销售仍将保持强劲增长,稳健性民企有小幅的增长,出险房企销售或仍将大幅下降。

房企拿地分化加剧 项目去化风险犹存

据中指院数据显示,今年前6个月,华润置地、保利发展、中海地产分别以439亿元、400亿元、371亿元跻身权益拿地金额排行榜前三,越秀、长隆、伟星等拿地额较去年同期增长显著,挺进榜单前15名。不过,去年同期排名第一的滨江拿地金额从392亿元缩减至182亿元,排名第八位,中粮大悦城、大家、大华等房企也同样缩减了拿地预算,而出险房企则更是罕有拿地。

除房企拿地内部分化外,争夺激烈的地块区域也出现变化。虽然长三角地区土地成交额仍然领跑全国,但从诸葛找房提供的数据来看,6月除一线外,三四线城市土地成交规模环比上升,而二线城市成交表现则相对欠佳。其中,一线城市溢价率为7.77%,较上月回落,二线城市溢价率连续3月微幅下降,反观三四线城市溢价率“二连升”至15.62%,创近2年内月度溢价率新高。

值得关注的是,近日建发曾以超20%甚至超50%溢价率拿下晋江陈埭镇、佛山大沥镇等地块,此外北京、上海、杭州、成都等不少城市多次出现触顶摇号地块,被越秀、滨江等斩获。

对此,同策高级研究员陈舒向表示,建发、越秀等个别企拿地相对激进,一方面是企业资金状况相对较好,另一方面或有逆市扩张、弯道超车的计划。不过,在当前市场回暖速度不及预期的背景下,高预期、高成本的拿地对房企未来经营、项目去化仍存一定风险,或陷入“增收不增利”的困境。

此外,诸葛数据研究中心高级分析师陈霄,在当前债务压力较大并且市场复苏前景不明朗的情况下,房企激进拿地将会面临着较强的风险。出险房企长期不拿地将会影响后续发展。这就意味着房企可持续发展,不仅要做好拿地预算和规划,还要平衡现金流和负债。

多房企债务重组加速 “脱困”自救面临业务转型

近日,金科公告称,11只债券获得展期,涉及本金金额111.97亿元,同时长城资管有意参与其预重整。奥园补发了财报,并披露了境外债务的整体重组方案,境内债务完成327亿元展期;融创境外债重组方案已获得约87%债权人支持,将在年内完成必要的法律程序后正式落地执行。

此外,面对退市危机,荣盛发展注入锂电资产,拟收购盟固利68.38%股权;金科拟增发收购恒昇大业20%股权,追求“地产+建筑科技”协同;世茂股份通过股东增持、股份回购等,暂别退市危机。

陈霄表示,很多房企债务重组之路漫长,若是债务展期后仍不能按时还债,依然面临违约的可能。对于出险房企来说,接下来完全脱困走上正常运营,仍有很长一段路要走。另外,部分房企面临着退市的时间大限,这部分房企中很多已经无力自救,保留上市资格的可能性降低,后续面临破产清算的可能性较大。

在同策高级研究员祖冰洋看来,目前已有部分房企正在进行业务转型,不以传统项目开发业务为主,反而会更关注代建、物管等业务。对于这些企业来说,未来支撑其经营以及市值的就是相关“轻资产”业务的收入、盈利和规模增长。

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