《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑
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近日，中指研究院、克而瑞、亿翰智库等机构公布的数据显示，今年上半年房企销售额“排位战”的竞争十分激烈，保利发展、万科、中海销售额领跑，碧桂园以及融创、金地分别掉出前三以及前十。不仅房企排位持续洗牌，千亿、百亿房企阵营继续缩水，千亿企业仅7家，百亿企业减少至78家。
与此同时，房企拿地分化加剧，越秀、长隆、伟星等拿地额较去年同期增长显著，滨江、中粮大悦城、大华等房企则缩减了拿地预算，而出险房企更是罕有拿地。此外，一线和三四线城市土地成交规模环比上升，二线城市土地成交表现相对欠佳。
在业内人士看来，当前购房者置业情绪没有明显提升，下半年房地产市场恢复仍有波折。当前环境下，高预期、高成本的拿地对房企未来经营、项目去化仍存一定风险。对于不少长期未拿地的出险房企，目前主要在进行债务重组，以及维稳股价、保壳自救，但重组之路仍然很长、保壳也不易，未来仍需找到支撑其经营以及保市值的路径。
行业格局生变 市场恢复仍需时日
从众多机构公布的前6个月房企销售业绩（全口径）榜单来看，保利发展、万科、中海均位居前三位，销售额好于或持平上年，其中前两者均超2000千亿元，并改变了持续一年半的“碧万保”三强格局。另外，融创、金地掉出销售额TOP10，建发、滨江补位，荣盛发展、北辰实业等掉出TOP100，广州城投、成都天投等跃升进入百强。
具体来看，销售额千亿以上阵营房企仅7家，除上述新三强外，还有华润置地、碧桂园、招商蛇口、绿城中国，较去年年同期减少2家，而较2021年同期则减少12家。百亿房企阵营缩编更为严重，今年今年上半年共有78家，较去年同期减少7家，而较2021年同期减少54家。
从销售额变化来看，掉队TOP10和千亿阵营的融创销售额直接腰斩至520亿元，从TOP100和百亿阵营消失的荣盛发展销售额从去年同期309亿元直降至72亿元，另外奥园、祥生、石榴、东原、大家等房企销售额缩水数成未达到百亿销售额。此外，金科、富力等房企销售额缩水一半以上。
此外，中指研究院企业研究总监刘水指出，当前购房者置业情绪仍没有明显提升，下半年房地产市场恢复仍有波折，预计全年销售在去年低基数下或实现小幅增长。未来，各类型房企销售业绩将明显分化，央国企销售仍将保持强劲增长，稳健性民企有小幅的增长，出险房企销售或仍将大幅下降。
房企拿地分化加剧 项目去化风险犹存
据中指院数据显示，今年前6个月，华润置地、保利发展、中海地产分别以439亿元、400亿元、371亿元跻身权益拿地金额排行榜前三，越秀、长隆、伟星等拿地额较去年同期增长显著，挺进榜单前15名。不过，去年同期排名第一的滨江拿地金额从392亿元缩减至182亿元，排名第八位，中粮大悦城、大家、大华等房企也同样缩减了拿地预算，而出险房企则更是罕有拿地。
除房企拿地内部分化外，争夺激烈的地块区域也出现变化。虽然长三角地区土地成交额仍然领跑全国，但从诸葛找房提供的数据来看，6月除一线外，三四线城市土地成交规模环比上升，而二线城市成交表现则相对欠佳。其中，一线城市溢价率为7.77%，较上月回落，二线城市溢价率连续3月微幅下降，反观三四线城市溢价率“二连升”至15.62%，创近2年内月度溢价率新高。
值得关注的是，近日建发曾以超20%甚至超50%溢价率拿下晋江陈埭镇、佛山大沥镇等地块，此外北京、上海、杭州、成都等不少城市多次出现触顶摇号地块，被越秀、滨江等斩获。
对此，同策高级研究员陈舒向表示，建发、越秀等个别企拿地相对激进，一方面是企业资金状况相对较好，另一方面或有逆市扩张、弯道超车的计划。不过，在当前市场回暖速度不及预期的背景下，高预期、高成本的拿地对房企未来经营、项目去化仍存一定风险，或陷入“增收不增利”的困境。
此外，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄，在当前债务压力较大并且市场复苏前景不明朗的情况下，房企激进拿地将会面临着较强的风险。出险房企长期不拿地将会影响后续发展。这就意味着房企可持续发展，不仅要做好拿地预算和规划，还要平衡现金流和负债。
多房企债务重组加速 “脱困”自救面临业务转型
近日，金科公告称，11只债券获得展期，涉及本金金额111.97亿元，同时长城资管有意参与其预重整。奥园补发了财报，并披露了境外债务的整体重组方案，境内债务完成327亿元展期；融创境外债重组方案已获得约87%债权人支持，将在年内完成必要的法律程序后正式落地执行。
此外，面对退市危机，荣盛发展注入锂电资产，拟收购盟固利68.38%股权；金科拟增发收购恒昇大业20%股权，追求“地产+建筑科技”协同；世茂股份通过股东增持、股份回购等，暂别退市危机。
陈霄表示，很多房企债务重组之路漫长，若是债务展期后仍不能按时还债，依然面临违约的可能。对于出险房企来说，接下来完全脱困走上正常运营，仍有很长一段路要走。另外，部分房企面临着退市的时间大限，这部分房企中很多已经无力自救，保留上市资格的可能性降低，后续面临破产清算的可能性较大。
在同策高级研究员祖冰洋看来，目前已有部分房企正在进行业务转型，不以传统项目开发业务为主，反而会更关注代建、物管等业务。对于这些企业来说，未来支撑其经营以及市值的就是相关“轻资产”业务的收入、盈利和规模增长。
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